Siirry sivun sisältöön
Siirry hakuun

Venäjän kiinteistömarkkinat 

Venäjällä sekä lasku- että nousukauden vaikutukset ovat voimakkaampia kuin Suomessa. Venäjän BKT:n kasvu vuonna 2011 oli noin 4 prosenttia. BKT:n kasvu hidastuu, ja sen arvioidaan jäävän vuonna 2012 3,5 prosenttiin ja vuonna 2013 alle 4 prosenttiin. Venäjän kasvu perustuu edelleen öljyn ja muiden raaka-aineiden vientiin, vahvaan kulutukseen sekä erityisesti öljyn hintaan. Pidemmällä aikavälillä kasvun jatkuminen edellyttää investointeihin, infrastruktuuriin ja luottomarkkinoihin liittyvien ongelmien ratkaisemista sekä yksityisen kulutuksen vahvistumista.

Moskovan prime-kiinteistömarkkinat jatkoivat elpymistä vielä vuoden 2011 loppupuolella, ja vuosi oli investointivolyymin osalta ennätyksellinen. Investoinnit tuplaantuivat edellisestä vuodesta noin 8 miljardiin US-dollariin. Myös kansainvälisten sijoittajien investoinnit kasvoivat vuoden aikana.

Toimistomarkkinat Venäjällä

Markkinavuokrien kääntyminen nousuun johtui kysynnän kasvusta ja uudistuotannon puutteesta. Voimakkainta vuokrien nousu oli A-prime- ja A-luokan kiinteistöissä. CB Richard Ellis arvioi vuokratasojen edelleen nousevan vuoden 2012 aikana kaikissa toimistoympäristöissä.

Kiinteistöjen tuottovaatimukset ovat kääntyneet selvään laskuun erityisesti Moskovassa. Voimakkainta kehitys on ollut korkeatasoisten toimistojen osalta. Tuottovaatimusten laskevan trendin arvioidaan vaikuttavan tulevaisuudessa myös Pietarin kiinteistömarkkinaan.

A ja B-luokan toimistojen määrä on edelleen pieni suhteessa Moskovan ja Pietarin kokoon. Moskovassa A- ja B-luokan toimistoja on yhteensä noin 13 miljoonaa neliömetriä ja Pietarissa noin 2 miljoonaan neliömetriä. Moskovassa toimistotilojen vajaakäyttöaste oli 13 prosenttia ja sen uskotaan edelleen laskevan vuonna 2012. Huomioitavaa on, että vajaakäytöstä huomattava osa sijoittuu 3-kehän ulkopuolelle.

Uudistuotannon määrä oli alhainen, ja vuonna 2011 Moskovassa valmistui toimitilaa vain noin 600 000 neliötä, mikä oli yli kolmanneksen vähemmän kuin vuonna 2010. Pietarissa rakentaminen oli suhteellisesti vilkkaampaa ja vuonna 2011 markkinoille tuli noin 200 000 neliömetriä uutta toimistotilaa. Seuraavan kolmen vuoden aikana uudistuotannon odotetaan pysyvän nykyisellä tasolla, ja noin 1,52 miljoonaa neliömetriä uutta toimistotilaa arvioidaan valmistuvan Moskovan markkinoille. Moskovassa uudistuotanto tulee keskittymään 3-kehän ulkopuolelle. Pietariin on valmistumassa vuonna 2012 hieman enemmän uutta toimistotilaa kuin vuonna 2011.

Liiketilamarkkinat Venäjällä

Moskovan ja Pietarin prime-kauppakeskuksissa vuokrat nousivat maltillisesti vuonna 2011. Keskeisten osotoskatujen vuokratasoissa on tapahtunut paikoittain reipastakin nousua vuoden 2011 aikana. Vuonna 2012 prime-vuokrien odotetaan nousevan 510 prosenttia.

Moskovan prime-liikekohteiden tuottovaatimukset olivat vuoden 2011 loppupuolella 99,5 prosenttia. Laskua vuoden takaisesta oli noin 2 prosenttiyksikköä.

Liiketiloissa vajaakäyttöaste oli loppuvuodesta 2011 Moskovassa noin 4 prosenttia ja Pietarissa noin 6 prosenttia. Uuden tarjonnan niukkuudesta johtuen vajaakäyttöasteiden uskotaan laskevan edelleen. Kuten toimistojen myös liiketilojen osalta Moskovan uudiskohteet tullevat keskittymään 3-kehän ulkopuolelle.

Logistiikkamarkkinat Venäjällä

Moskovan prime-logistiikkatilojen vuokrat nousivat vuonna 2011 keskimäärin 12 prosenttia. Vuonna 2012 vuokrien ennakoidaan kasvavan erittäin vähäisestä tilatarjonnasta johtuen.

Prime-tuottovaatimus vuonna 2011 Moskovassa oli noin 10,5 prosenttia ja Pietarissa vastaavasti 11 prosenttia. Tuottovaatimukset ovat laskeneet vuoden aikana noin 1,5 prosenttiyksikköä.

Moskovan markkinoilla vallitsee alitarjonta logistiikkakiinteistöjen osalta, mistä johtuen vajaakäyttöaste oli vuoden 2011 lopussa vain 12 prosenttia. Vuoden 2011 uudistuotanto oli verrattain pientä, ja vuonna 2012 valmistuva noin 500 000 neliön uudistuotantokanta ei nosta vajaakäyttöä merkittävästi, koska se on suurelta osin ennalta vuokrattu.


Lähteet:
CB Richard Ellis
Cushman & Wakefield
Jones Lang LaSalle
Maailmanpankki