Siirry sivun sisältöön
Siirry hakuun

Spondan toimintaympäristö

Markkinat muuttuivat positiivisen alkuvuoden jälkeen epävarmoiksi erityisesti Euroopan ja Yhdysvaltojen julkisten talouksien velkakriisin vuoksi. Kiinteistömarkkinoilla taloustilanne näkyi varovaisuutena niin kiinteistökaupoissa kuin vuokralaisten toimitilojen kasvutarpeista päätettäessä. Varovaisuus ei kuitenkaan vielä näy muissa tunnusluvuissa kuin vuoden aikana toteutuneiden kiinteistökauppojen määrässä.

Epävarmuus leimaa markkinoita

Alkuvuoden positiivinen talouskasvu vaihtui kesän jälkeen markkinoita hallitsevaksi epävarmuudeksi. Epävarmuutta aiheutti Euroopan ja Yhdysvaltojen julkisten talouksien velkakriisi. Suomen vuoden 2011 bruttokansantuote kasvoi arvioiden mukaan 2,6 prosenttia. Yksi syy bruttokansantuotteen kasvun hidastumiseen on Suomen kansainvälisille suhdannevaihteluille herkkä vienti, joka alkoi hidastua jo vuoden ensimmäisellä puoliskolla. Myös kuluttajien usko talouteen heikentyi.

Loppukesällä 2011 nopeasti kärjistyneen valtioiden velkakriisien ja heikentyneiden talousnäkymien vuoksi tulevaa kehitystä ei voida kovin luotettavasti arvioida. Suomen talouden kasvunäkymät ovat heikentyneet selvästi syksyn 2011 aikana, ja bruttokansantuotteen kasvun arvioidaan hidastuvan 0,4 prosenttiin vuonna 2012, ja nousevan 1,7 prosenttiin vuonna 2013. Lisäksi epävarmuus Suomen keskeisissä vientimaissa on kasvanut merkittävästi.

Kiinteistösijoitus on jälkisyklinen ala, minkä vuoksi toimitilamarkkinoilla vallitsi vielä loppukesästä myönteinen vire talouden epävarmuuden lisääntymisestä huolimatta. Tämä näkyi erityisesti toimistotilojen nettokäyttöönoton lisäyksenä, uudisrakentamisen kiihtymisenä sekä vajaakäyttöasteen lievänä laskuna.

Sijoittajien halu välttää riskiä kasvaa epävarmoina aikoina, mikä lisää entisestään kuilua riskiprofiililtaan matalampien ja korkeampien kiinteistösijoitusvaihtoehtojen välillä. Kasvavan epävarmuuden myötä Helsingin keskustan ykkösaseman ennustetaan vahvistuvan edelleen.

Kiinteistökaupat

Keväällä ennakoitu kiinteistökauppojen määrän reipas kasvu jäi toteutumatta. Kiinteistökauppojen kokonaisvolyymi oli kuluneena vuonna alhainen, jääden noin 1,7 miljardiin euroon.

Prime-kohteiden tarjonnan niukkuus hillitsi kaupankäyntivolyymin kasvua. Vaikeilla rahoitusmarkkinoilla sijoittajat kohdistavat mielenkiintonsa matalariskisiin varman vuokrakassavirran kohteisiin, joihin rahoitusta on mahdollista saada. Nykyiset omistajat taas eivät halua luopua hyvistä kohteistaan. Halutuimpia kohteita ovat Helsingin keskustan arvostetut toimisto- ja liikekiinteistöt sekä pääkaupunkiseudun parhaiden yhteyksien päässä sijaitsevat modernit toimistokiinteistöt.

RAKLI-KTI toimitilabarometrin mukaan Helsingin keskustan prime-toimistokiinteistöjen tuottovaatimus oli vuoden 2011 lopussa 5,75 prosenttia, ja vuonna 2012 tuottovaatimusten uskotaan kääntyvän lievään nousuun. Prime-kiinteistöjen tuottovaatimukset ovat laskeneet hieman vuoden 2011 aikana myös Helsingin ulkopuolella. Helsingin ydinkeskustan toimistojen prime-tuottovaatimuksen vuoden ajan jatkunut lasku tasaantui yleisen epävarmuuden myötä. Sen sijaan liiketilojen prime-tuottovaatimus jatkoi laskuaan ja erkani toimistojen prime-tuottovaatimuksesta. Ydinkeskustan liiketilojen prime-tuottovaatimus on nyt 5,25 prosenttia.

Spondan näkemyksen mukaan pääkaupunkiseudun toimistokiinteistöjen arvot nousivat maltillisesti vuoden 2011 ensimmäisen puoliskon aikana. Tämän jälkeen arvojen kehitys tasaantui epävarman taloustilanteen myötä.

Vuonna 2011 kansainvälisten sijoittajien osuus Suomen kiinteistökaupan volyymistä oli reilu neljännes, eli suunnilleen sama kuin vuonna 2010. Ulkomaalaisten sijoittajien määrän vähyys johtuu pääasiassa taantuman aiheuttamasta lainarahan vaikeasta saatavuudesta, prime-kiinteistöjen niukasta tarjonnasta ja siitä, että vaikeina aikoina on turvallisempaa toimia tutulla kotimarkkinalla.


Lähteet:
Catella Property Group
Jones Lang LaSalle
KTI Kiinteistötieto Oy
Valtiovarainministeri