Siirry sivun sisältöön
Siirry hakuun

Strategiset riskit

Toimintaympäristöön liittyvät riskit

Toimintaympäristön epävarmuuden ja uusien toimistotilojen ylitarjonnan arvioidaan pitävän toimitilojen vajaakäyttöasteen Suomessa korkealla. Spondan toimistotilojen käyttöaste on korkea, mutta lisääntyvällä tarjonnalla ja talouskasvun heikentymisellä voi olla negatiivinen vaikutus yhtiön vuokraustoimintaan. Liiketilojen käyttöaste on toimintaympäristön heikentymisestä huolimatta pysynyt korkealla, mutta logistiikkakiinteistöjen näkymät ovat heikentyneet Suomen viennin kääntyessä laskuun.

Valtioiden velkakriisistä aiheutuva rahoitusmarkkinoiden heikkeneminen kiristi rahoituksen saatavuutta vuonna 2011. Sponda on varautunut rahoituksen saatavuuteen liittyvään riskiin uudelleenrahoittamalla vuonna 2012 erääntyvän rahoituksensa. Sponda tarvitsee merkittävää uudelleenrahoitusta seuraavan kerran vuonna 2014.

Kiinteistöjen käyvän arvon muutos

Kiinteistöjen arvo on herkkä suhdannevaihteluille. Siihen vaikuttavat useat tekijät, kuten korkotaso, inflaatio, talouskasvu, liiketoimintaympäristö, luoton saatavuus, kiinteistöverotus, demografiset tekijät ja rakennustoiminnan vilkkaus. Myös kysynnän ja tarjonnan muutokset saattavat vaikuttaa olennaisesti kiinteistöjen arvoon alueellisten kiinteistömarkkinoiden taloudellisten tekijöiden yleisestä kehityksestä riippumatta.

Vuokratuottojen menettäminen

Vuonna 2011 Spondan kymmenen suurinta vuokralaista muodostivat noin 31 (2010: 32) prosenttia yhtiön vuokratuotoista. Yhden tai useamman vuokralaisen menettäminen tai maksukyvyttömyys voi aiheuttaa yhtiölle merkittävän tulonmenetyksen. Kiinteistön pitkään jatkuvalla vajaakäytöllä voi myös olla negatiivinen vaikutus sen arvoon sekä yhtiön taseeseen ja liiketoiminnan tulokseen. Vuonna 2011 Sponda hallitsi vuokralaisten maksukykyyn liittyviä riskejä onnistuneesti, sillä saatavat vuokralaisilta eivät kasvaneet.

Spondalla oli vuoden 2011 lopussa 3 277 (3 111) vuokrasopimusta ja 2 160 (2 003) asiakasta. Yhtiön suurimmat asiakastoimialat olivat kauppa-, pankki- ja julkinen sektori.

Venäjän liiketoiminnan valuuttakurssiriski ja kiinteistömarkkinoiden erilaisuus

Sponda omistaa kiinteistöjä Venäjällä Pietarin ja Moskovan alueella. Vuoden 2011 lopussa Venäjän kiinteistöomistus muodosti 7 (7) prosenttia yhtiön kokonaistaseesta. Venäjän ja Suomen lainsäädäntöjen ja viranomaiskäytäntöjen keskinäinen erilaisuus voi aiheuttaa riskejä Spondan toiminnalle. Lisäksi Venäjän liiketoimintaan liittyvä valuuttariski voi vaikuttaa heikentävästi yhtiön tulokseen.

Sponda on asettanut Venäjän kiinteistöomistuksensa ylärajan 1020 prosenttiin yhtiön taseesta, mikä osaltaan rajaa Venäjän toimintaan liittyviä riskejä.

Kiinteistökehitykseen liittyvät riskit

Spondan kiinteistökehitystoiminta keskittyy rakentamattomien maa-alueiden ja modernisoitavien rakennusten kehityshankkeisiin, jotka ovat liiketoiminnallisesti kannattavia, mutta edellyttävät paljon suunnittelua ja saattavat kestää useita vuosia. Hankkeiden pitkäkestoisesta luonteesta johtuen vuokratuotot ja kassavirta lykkääntyvät joissakin tapauksissa usealla vuodella. Lisäksi suunnitteluvaihe ennen hankkeen varmistumista aiheuttaa Spondalle kuluja. Keskeisimmät riskit liittyvät tilojen vuokrauksen onnistumiseen sekä rakennuskustannusten nousuun. Yhtiö hallitsee kiinteistökehitykseen liittyviä riskejä edellyttämällä kehityskohteilta 50 prosentin ennakkovarausastetta ennen hankkeiden aloittamista.

Toimintaympäristön epävarmuudesta johtuen Sponda arvioi uusien kehittämishankkeiden aloittamista tarkkaan. Vuonna 2011 yhtiöllä oli käynnissä kaksi merkittävää kiinteistökehityshanketta Helsingissä; Citycenter-hanke ydinkeskustassa sekä toimistotalon rakennuttamishanke Ruoholahdessa. Vuonna 2011 Sponda investoi kiinteistökehityshankkeisiinsa noin 58,5 miljoonaa euroa. Vuonna 2011 Spondalla oli omistuksessaan yhteensä 90,3 miljoonan euron arvosta rakentamattomia maa-alueita.

 
Herkkyysanalyysi,
Sijoituskiinteistökannan käyvän arvon muutos, M€ ja %
 
      -10%       -5%   0%       5%       10%
  Muutos,
M€
  Muutos,
%
  Muutos,
M€
  Muutos,
%
  M€   Muutos,
M€
  Muutos,
%
  Muutos,
M€
  Muutos,
%
Tuottovaatimus 333   11,0   158   5,2   0   -142   -4,7   -272   -9,0
Vuokratuotot (sopimusvuokrat) -86   -2,8   -43   -1,4   0   43   1,4   86   2,8
Ylläpitokulut 81   2,7   41   1,3   0   -40   -1,3   -81   -2,7
Taloudellinen käyttöaste (1.laskentavuosi) -23   -0,8   -12   -0,4   0   12   0,4   24   0,8

Herkkyysanalyysi on tehty laskemalla Suomen sijoituskiinteistöt massalaskentana 15 vuoden ja Venäjän kiinteistöt 10 vuoden kassavirtalaskelmalla.
Muutokset tuottovaatimuksiin ja taloudellisiin käyttöasteisiin on laskettu keskimääräisille luvuille. Analyysiin sisältyy vain kassavirtaa tuottavat sijoituskiinteistöt.